Принципы модернизации зданий. Под модернизацией понимают такой капитальный ремонт или реконструкцию, которые сопровождаются превращением здания в отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации сооружение.
Модернизируя здание, планировку максимально приближают к требованиям функциональной комфортности. Инженерное оборудование совершенствуют, оснащают современными системами и установками.
Принципы модернизации зданий зависят от их особенностей, заложенных при возведении, и подчинены выбранной стратегии.
Стратегия модернизации зданий. Модернизацию основывают на трех предпосылках:
- – приоритетности адресного проектирования состава и структуры квартир в здании;
- – всесторонней ориентации на рыночную экономику;
- – максимального использования особенностей конструктивного и планировочного решения строения.
Под адресным проектированием подразумевают формирование таких концепций модернизации, в результате которых должно быть получено жилье, рассчитанное на удовлетворение требований комфорта конкретных категорий жителей. Предполагается переход от создания квартир для усредненного пользователя к индивидуальному проектированию для конкретных жителей, тем более что перепланировка старого здания всегда несет в себе признаки неповторимости.
При ориентации модернизации на рыночную экономику, следует стремиться возложить финансирование ремонтов на потребителя, а централизованные ресурсы использовать для удовлетворения насущных потребностей города или территориальных образований. При ограниченности таких ресурсов у муниципальных властей часть оплаты ремонтов следует переложить на заинтересованных юридических и физических лиц, а не на материально необеспеченную часть населения.
Необходимо учитывать тенденцию имущественного расслоения горожан и формирования у жителей разного достатка различных комфортных требований к жилью. Исходя из этого, модернизировать квартиры в расчете на определенные категории пользователей.
В первую категорию включают малоимущих и наименее обеспеченных горожан, которые живут в квартирах на условиях аренды или приватизации. Для них возможно ограничение комфортных требований минимальными, но достойными условиями. Они должны обеспечивать безопасность и гигиеничность в сочетании с минимумом современных удобств.
Ко второй категории можно отнести основную часть среднего класса. Жителей, претендующих на расширенные жилищные услуги, более комфортабельное жилье, собственное или арендуемое за относительно более высокую плату, чем социальное.
Эта категория по своему составу не однородна. Включает в себя не только жителей, экономически способных обеспечить себя жилищем, по комфортности близким к европейским стандартам. Существует менее обеспеченная прослойка, которой доступно только некоторое повышение комфортности по сравнению с квартирами горожан первой категории.
Третья – самая малочисленная категория населения – это наиболее обеспеченные, имеющие возможность арендовать или иметь в собственности престижные максимально комфортные квартиры или даже особняки.
Существует тенденция прямого использования западных аналогов без адаптации к нашим традициям и условиям. Главное из них – это приоритет многоэтажных зданий с общими для нескольких квартир входами на этажной площадке лестничной клетки, но не с отдельными выходами из них на улицу.
Построенные 100-50 лет назад в ставших теперь престижными районах города такие здания подлежат первоочередной реконструкции. Автономное (в отдельной квартире) устройство в них апартаментов для состоятельных людей вызывает антагонизм среди жителей секции.
Как видно, следует переходить к передаче под дорогое жилье зданий целиком, что должно в какой-то мере снять напряжение в отношениях между соседями. Однако нельзя с уверенностью сказать, что в нашем обществе с психологическим стереотипом всеобщего равенства не может возникнуть противостояние жителей соседних домов.
С другой стороны, оправданно стремление муниципалитетов переложить бремя реновации ветшающей застройки на нетрадиционных инвесторов. Они же будут заинтересованы инвестировать ремонты только получая определенную выгоду натурой в виде передаваемого им жилья или финансовую, путем продажи полученных в собственность квартир.
Престижность района и комфортность подготовленного для продажи жилья могут явиться стимулами для его приобретения средним классом. Однако в стране этот класс еще не сформировался и спрос на престижные квартиры, апартаменты недостаточно велик. Следовательно, при выборе стратегии модернизации нужно опираться на маркетинговые исследования и поиск консенсуса со всеми участниками процесса градостроительного развития и реконструкции застройки.
В число заинтересованных субъектов следует включать не только мэрии, муниципалитеты, префектуры и районные управы, дирекции единого заказчика. Следует дополнительно изучать мнения жителей реконструируемых территорий, их объединений, товариществ и землячеств. Нельзя исключать строителей – исполнителей градостроительных замыслов, претворяющих их в жизнь, а также потенциальных владельцев и арендаторов. Необходимо учитывать и архитектурно-планировочные особенности зданий, их первоначальное назначение и период постройки.
Модернизация планировочных элементов зданий.
К планировочным элементам относят внеквартирные коммуникации зданий, комнаты, кухни, санитарные узлы и другие составляющие квартир. Независимо от особенностей реконструируемого дома их модернизация подчинена общим закономерностям. Рассмотрим особенности наиболее часто встречающихся приемов перепланировки.
Модернизация лестнично-лифтoвых узлов основана на сохранении для последующего использования существующих лестничных клеток, особенно парадных. В старых доходных домах они часто бывают декорированы лепными карнизами, розетками и росписью, иногда высокого качества. Этот декор необходимо сохранить для потомков (Рис. 6.1.).
1 – реконструкция, план первого этажа; 2 – то же, план типового этажа;
3 – существующая планировка
Рис. 6. 1. – Реконструкция лестнично-лифтовых узлов
Черные лестницы либо ликвидируют за ненадобностью, либо переделывают в парадные, когда хотят увеличить количество секций в здании при разукрупнении квартир. Обычно эти лестницы не отвечают противопожарным нормам и современным требованиям эксплуатации. Не соответствуют нормам забежные ступени, ширина и большие уклоны маршей. Но самый крупный недостаток – это отсутствие лифтов, которое в парадных лестничных узлах встречаются часто.
Марши крутых лестниц перекладывают, стараясь разместить в габаритах здания. Однако такой прием не всегда осуществим. Длину лестничной клетки приходится увеличивать за счет устройства остекленных площадок балконного типа. Это не нарушает декор главных фасадов, поскольку черные лестницы расположены со стороны двора
Наиболее серьезные работы возникают при необходимости увеличения ширины маршей, когда нужно перекладывать стены или переносить лестничную клетку в другое место. Часто ее можно перестроить за счет соседних помещений. Одновременно вписать в габарит здания лифт и мусоропровод.
Эти элементы инженерного благоустройства устанавливают, обеспечивая доступ к ним с этажной площадки. Если такое решение не удается, то их монтируют на междуэтажной, что менее удобно и допускается как вынужденное.
Лифтовые шахты стараются заключить в несгораемые конструкции. Логично использовать габариты черных лестниц, если они примыкают к парадным. Тогда существующие капитальные стены изолируют лифт и мусоропровод. Если же в торце нет места для их размещения, то используют смежные объемы. Этот прием допустим только в том случае, когда к этим инженерным элементам примыкают нежилые помещения, например кухни и санузлы.
В практике модернизации часто имеют место случаи, когда лифт нельзя разместить в габаритах здания без большой потери полезной площади. Тогда его делают приставным в виде системы балконов или навешивают на фасад здания. Используют вариант е, каркас навесного лифта крепят к консолям, располагаемым в уровне чердачного перекрытия. Остановки привязывают к междуэтажным площадкам.
Особую сложность представляет размещение лифта и мусоропровода у черной лестницы. Здесь возможны решения двух типов. Во-первых, боковое решение, когда для инженерного оборудования используют габарит старой зауженной лестничной клетки. Во-вторых, выбирают центральное расположение этого оборудования и обходную лестницу.
Лифты устанавливают в зданиях, пол верхнего этажа которых находится над отмосткой выше 13,5 м. Эти инженерные устройства бывают пассажирскими, грузовыми и грузопассажирскими (Рис. 6.2.).
Если применяют лифт иностранного производства, то размеры уточняют по паспортам на изделие. В тех случаях, когда разместить стандартную шахту невозможно, лифт заказывают по индивидуальному проекту. В жилых зданиях очень редко устанавливают грузовые лифты. Обычно пользуются пассажирскими или грузопассажирскими.
Машинное отделение с приводом и управляющим устройствам располагают вверху или внизу шахты. В первом случае упрощается конструкция лифта.
Сокращается число перегибов канатов подвески, что увеличивает надежность и срок службы механизма. При нижнем расположении снижается шум и облегчается обслуживание системы, но повышаются нагрузки на шахту.
Рис. 6. 2. – Лифт с верхним расположением машинного отделения
Мусоропроводы, как правило, устанавливают рядом с лифтами, но бывают и случаи, когда эти элементы инженерного оборудования здания располагают с разных сторон лестничной клетки. Мусоропроводы монтируют и на междуэтажных площадках, удаляя распространителей грязи и запаха от входов в квартиры.
Мусоропровод состоит из ствола с мусороприемными клапанами, над ствольного помещения с системой вентиляции ствола и мусорокамеры. Вертикальный ствол приставной системы укрепляют, зажимая в междуэтажных перекрытиях. Однако в практике встречаются решения со стволом, спрятанным в стене. Их применяли в домах постройки 40-50-х гг. ХХ в.
Мусороприемные клапаны-затворы устанавливают через этаж, если ствол расположен на междуэтажной площадке. Но возможны решения с клапанами на каждом этаже. Как правило, в таких решениях ими оборудуют этажные площадки.
Надствольные помещения мусоропроводов располагают на чердаке. Их оборудуют ершом с механическим приводом для прочистки ствола, поэтому эти помещения делают высотой не менее 2,2 м до блоков подвески ерша. Размер в плане назначают, исходя из возможности свободного доступа к системе прочистки, что необходимо и для дезинфекции мусоропровода. Обеспечивают обход вокруг ствола по ширине равный 0,8 м.
Мусорокамеру на первом этаже отгораживают несгораемыми конструкциями. В пределах габарита модернизируемого здания для нее трудно выделить место с отметкой пола на уровне отмостки, поэтому часто возводят приставной объем, что связано с необходимостью иметь на территории двора место с беспрепятственным подъездом к нему мусоровозов.
Входной узел при модернизации решают, сохраняя существующие парадные входы, но стремятся сделать еще один со стороны двора. В наше время такой вход в большей степени обеспечивает безопасность лестничной клетки, если жильцы пользуются именно им. Если входы ycтpoeны в арке-проезде под зданием, то их полностью реконструируют. Обеспечивают непосредственное сообщение лестничной клетки с дворовым пространством.
На входах устанавливают тамбуры, иногда для этого переделывают первые марши лестницы. Если предусматривают возможность передвижения инвалидов, то используют пандусы или микролифты.
В домах тамбуры оборудуют автоматическими запорными устройствами с кодовыми замками, препятствующими свободному проходу в здание. Иногда их оснащают телевизионными устройствами слежения.
Для размещения консьержа у входа выделяют специальное помещение. Планировочно его решают в виде комнаты, оборудованной санитарным узлом или даже малогабаритной квартиры. В стене, отделяющей помещение консьержа от лестничной клетки, устанавливают дверной и смотровой проем, обеспечивающий обзор тамбура и примыкающих объемов (Рис. 6.3.).
а - комнаты с санузлом; б - малогабаритная квартира консьержа
Рис. 6.3. – Фрагмент планов первого этажа с размещением
помещений для консьержа
Планировочные элементы модернизируемой квартиры назначают исходя из ее заселения одной семьей. В состав квартиры включают жилые комнаты и подсобные помещения. Комнаты делят на общие и спальные или индивидуального пользования.
Подсобные помещения состоят из кухонь, совмещенных санитарных узлов или отдельных уборных, ванных комнат, передних и коридоров, встроенных шкафов, балконов и лоджий.
Общая комната, как правило, является композиционном ядром квартир, поэтому ее наделяют наибольшей площадью. Эта комната предназначена для пребывания всех членов семьи, отдыха и приема гостей. Она может быть использована и как столовая, таким образом, неся в себе многофункциональность. Поэтому по нормам ее площадь не должна быть менее 16 м.
В социальном жилье общую комнату при необходимости используют и для сна. Спальное место отделяют от основного объема нишей или альковом. В двухкомнатных квартирах общую комнату делают изолированной. В многокомнатных она может быть и проходной. Вход в запроходную комнату делают напротив двери в общую. Это обеспечивает кратчайший транзитный путь через помещение. Исходя из удобства расстановки мебели ширину общих комнат назначают не менее 3-3,5 м.
В престижных квартирах общую комнату часто совмещают с помещениями другой функции, например, зимним садом и другими зонами активного и пассивного отдыха. В таких квартирах ее площадь не ограничивают, а наоборот, стремятся как можно больше увеличить.
Спальные и индивидуальные комнаты предназначают для личного пользования, отдыха или работы одного или двух членов семьи. Ширину спален принимают в пределах 2,2- 3 м .
В квартирах для экономически обеспеченных жителей таких жестких ограничений нет. При спальне стараются расположить шкафную комнату и санитарный узел.
Кухни являются местом, где хозяйка проводит значительную часть времени, отведенного для домашнего хозяйства. Это помещение рассматривают как производственное, подчиняя технологии обработки продуктов и посуды, приготовления пищи. В соответствии с этим устанавливают кухонное оборудование, состоящее из очага (печки, газовой или электрической плиты), мойки, рабочих столов-шкафов и навесных полок. Рабочий фронт кухни включает холодильник, а иногда посудомоечную и стиральную машины. Минимальную длину такого фронта задают не менее 2,7-3 м.
По русской традиции в кухне часто собираются все члены семьи и не только для приема пищи. Исходя из этого различают три вида планировочного решения кухонь: кухни-столовые, рабочие кухни и кухни-ниши (Рис. 6.4).
а - г - кухни в отдельных помещениях; д - кухня-ниша с электроплитой.
Рис. 6. 4. – Типы кухонь в модернизируемых муниципальных домах
Кухня-столовая удобна, поскольку она превращается в дополнительную комнату. В такой кухне предусматривают место для обеденного стола.
Рабочая кухня представляет собой изолированный объем, предназначенный только для приготовления пищи. Ее располагают рядом со столовой или общей комнатой. В перегородке, разделяющей кухню и эти помещения, часто пробивают проем для подачи блюд.
Кухни-ниши размещают в общей комнате или передней. Последнее решение применяют в квартирах гостиничного типа. Глубину ниши принимают не менее 0,7 м, а длину – по фронту оборудования. По действующим нормам такие кухни разрешено делать только при условии установки электроплиты.
В престижных квартирах кухни-ниши часто располагают в специальной зоне общей комнаты. Тогда ее отделяют от основного объема декоративным прозрачным барьером. Его роль может играть стойка бара.
В санитарный узел объединяют помещения, в которых устанавливают унитаз, умывальник, биде, ванную и душевой поддон, а иногда и парную камеру. Если же предусматривают квартиры улучшенной планировки, то площадь ванной увеличивают.
В однокомнатных квартирах разрешено применять совмещенный санитарный узел, в квартирах гостиничного типа – сокращенных размеров (Рис. 6.5.).
Рис. 6.5. – Нестандартные санитарные узлы, применяемые при модернизации под элитное жилье
В престижных квартирах санитарные узлы выполняют по индивидуальным проектам. В квартирах используют неудобные для комнат места, делая помещения непрямоугольной формы.
Часто квартиры оборудуют двумя-тремя узлами. В парадной части устраивают уборную с умывальником, а в спальной зоне – один-два совмещенных санузла. Сейчас престижность квартиры определяют не по набору комнат, а по количеству санитарных узлов. Иногда их размещают при каждой спальне. В основном узле устанавливают ванную увеличенных размеров типа Джакуззи (Jacuzzi), а в других – обычного размера. Установка первого типа ванн требует проверки на прочность перекрытия под ними.
Коридоры и передняя являются планировочными элементами, связывающими отдельные части квартиры. Они необходимы не только для связи, но и разобщения отдельных объемов. Например, шлюзом-переходом отделяют спальную зону от помещений коллективного пребывания семьи. При этом соблюдают нормативную ширину проходов. В комнаты их делают не менее 1,1 м, в кухни – 0,85 м. До этого же размера можно сократить коридоры, ведущие в спальни, если имеется второй вход из общей комнаты.
Передняя является помещением, откуда начинается квартира. Ее ширину принимают не менее 1,4 м. В престижных квартирах передние делают большими, иногда превращают в холлы, естественно перетекающие в общую комнату.
В передней предусматривают установку вешалки для этого требуется фронт не менее 0,8 м в малокомнатных квартирах, а в трех- и четырехкомнатных 1,2-1,6 м.
Встроенные шкафы и шкафные комнаты-кладовые размещают в коридорах и передних, в наиболее неудобных для комнат местах квартиры.
Модернизация квартир.
Модернизируя квартиры, оценивают несколько факторов.
Ориентацию здания оценивают прежде всего. Закрепленное на местности, оно часто оказывается неблaгoприятно ориентированным относительно стран света, соседней застройки и шумных городских магистралей. Обеспечивая инсоляцию помещений, уменьшая влияние других факторов, планировочное решение варьируют. Квартиры проектируют с окнами не на одну сторону горизонта, а на две.
При этом в неблагоприятные условия обычно ставят комнаты общего пребывания, а окна спальных ориентируют в тихий двор и на наиболее инсолируемый фасад. Следует отметить и такую закономерность: свобода выбора решения обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, пилонов и стен нужно оставить в пределах габарита здания, тем сложнее создать квартиру, соответствующую намеченному замыслу и уровню комфортности.
Планировочные параметры в каждом здании, особенно дореволюционной постройки, настолько индивидуальны, что невозможно рекомендовать стандартные решения, оптимальные для разных периодов постройки (исключение составляют типовые дома второй половины XX в.). Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от таких планировочных особенностей зданий, как ширина корпуса, шаг оконных проемов, конструктивно-планировочная схема и принимаемая ярусность квартир.
Ширина корпуса существенно влияет на планировку квартир. Так, в узких корпусах шириной до 9 м можно разместить квартиры двусторонней ориентации. Для размещения квартир односторонней ориентации нужно прибегать к планировке, отличной от общепринятой.
Как правило, часть светового фронта приходится занимать подсобными помещениями, а комнаты вытягивать вдоль фасада на два или даже три окна. Такие же квартиры муниципального жилья возможны в смежных зданиях, дворовыми узкими корпусами примыкающих друг к другу и решаемых совместно. Если уровни полов в разных корпусах не совпадают, то применяют варианты квартир в двух уровнях, сообщающихся при помощи небольших лестниц.
В корпусах шириной до 13 м планировка мало отличается от традиционной. Здесь проектное решение подчиняют условиям ориентации и ритму окон на фасаде здания.
Шаг оконных проемов, как правило, отличен от принятых в новом строительстве.
Для старых зданий характерен довольно частый шаг – от 2,2 до 2,6 м. Хотя в застройке, возведенной до 1917 г., имеется примерно 15% домов с шагом окон 3,4-3,6 м. Как правило, в каждом строении принимался постоянный ритм окон, за исключением тех участков фасадов, на которых архитектор делал акцент, изменяя ритм и размер световых проемов.
Постоянный небольшой шаг окон исключает возможность дифференциации комнат по ширине, если квартиру решать с однооконными помещениями с окном по оси комнаты. Поэтому перегородки смещают, что невыгодно с точки зрения освещения естественным светом. Здесь прибегают к двум противоположным приемам, направленным на изменение шага окон и размеров межоконных простенков.
В первом случае некоторые окна закладывают. Это позволяет перегородку ставить в любом месте широкого простенка. При закладке обычно оставляют нишу, что не нарушает архитектуру фасада, сохраняет ритм проемов.
Второй прием заключается в пробивке или перебивке оконных проемов. Поскольку этот прием приводит не только к изменению внешнего вида здания, но и несущей способности стен, к нему прибегают в исключительных случаях. Чаще шаг меняют за счет частичной закладки проемов.
В зданиях с широким шагом окон устраивают спальные ниши, шкафы или применяют близкие к квадрату комнаты.
В корпусах шириной более 13,5 м квартиры имеют избыточную глубину, иногда превышающую 7 м. Это противоречит принципам построения современных планировочных решений квартир муниципального жилья. Поэтому избыточную глубину комнат маскируют альковом и нишами или вместо них устраивают шкафы или шкафные помещения.
В гигиенических целях проветривают, предусматривая вентиляцию, обычно естественную. Для этого у одной из стен ставят вентиляционные короба. Используют и прием, когда кухни отделяют от санитарных узлов. Санитарно-техническое оборудование подключают к самостоятельным стоякам инженерных коммуникаций. Для уменьшения их количества в доме санузлы смежных квартир размещают рядом. Еще пример, если санитарные узлы смежных квартир поставлены последовательно, то это позволяет размещать подсобные помещения в узком поперечном пролете (Рис. 6.6).
В широких корпусах наиболее сложны решения экономичных квартир двусторонней ориентации, поскольку в затененной части у продольной стены нельзя располагать жилье. Это пространство приходится отдавать под подсобные помещения и их площадь обычно превышает нормативные рекомендации.
От конструктивной схемы здания во многом зависит архитектурно-планировочная композиция квартир. В однопролетных корпусах внутренние опоры не сдерживают свободу выбора планировки. В двухпролетные легко можно вписать современные квартиры муниципального жилья, если продольная стена расположена по оси дома или близкой к ней. Решение сложнее, когда продольная стена смещена на значительное расстояние.
Рис. 6.6 – Примеры планировки квартир в узких корпусах с небольшим поперечным архитектурно-планировочным шагом
В трехпролетных корпусах средний пролет используют для размещения подсобных помещений квартиры или устраивают альковы. Здесь обыграны средние опоры-столбы, но подобное решение возможно и в зданиях, где опорой являются продольные стены, в которых допустима пробивка проемов. В противном случае средний пролет приходится использовать для подсобных помещений или внеквартирных коммуникаций.
Сложны решения в корпусах с внутренними поперечными стенами, несущими нагрузку от перекрытий. Эти стены настолько жестко закрепляют существующую планировку, что изменить ее не представляется возможным без частичной их разборки. Планировочные решения целиком зависят от индивидуальных особенностей здания и поэтому рекомендации по модернизации не могут быть даны.
Не менее сложны решения квартир муниципального жилья в зданиях, стены которых примыкают под углом, отличным от 90 С. В этом случае часть помещений не прямоугольны и косые углы приходится маскировать шкафами или другими подсобными помещениями. В таком жилье непрямоугольными делают прихожие, кухни, а если этого недостаточно, то и общую комнату. В большом помещении сложной конфигурации легче расставить мебель, чем в маленьком.
Подобные проблемы практически не возникают при модернизации под престижное жилье. Это является еще одним аргументом в пользу передачи доходных домов дореволюционной постройки под такое жилье. В этом случае нет таких жестких ограничений на площадь квартир и состав подсобных помещений.
Качество планировочного решения квартиры не поставлено в зависимость от норм. Оно обусловлено умением проектировщика скрыть углы. Или наоборот, декоративно их обыграть.
Двухъярусные квартиры теперь довольно широко представлены в престижном отечественном жилье. Обычно используют опыт коттеджного двухэтажного строительства и располагают в первом ярусе помещения дневного пребывания, а над ними – интимную часть квартиры. Приведем пример подобного решения, использованного при реконструкции дома. Представлена квартира с тремя спальными комнатами. В первом ярусе предусмотрена зона дневного пребывания с гостиной, оборудованной кухней-нишей и санитарным узлом с унитазом и умывальником. На верхний ярус можно попасть из холла по винтовой лестнице, но оставлен и другой запасный выход – непосредственно на лестничную площадку.
В отечественной практике существуют и другие методы организации пространства. Применяют жилые ячейки с развитым вторым ярусом, занимающим площадь двух квартир внизу. Первый ярус отдан под гостевые помещения: холл, гостиную с кухонной нишей и небольшой санитарный узел с унитазом и умывальником.
Второй ярус значительно больше первого. В нем кроме спален размещены дополнительный холл, кухня-столовая и кабинет, то есть помещения для дневного пребывания членов семьи. Словно бы отведена третья функциональная зона, отделенная от нижней – гостевой (Рис. 6.7.).
а - с тремя спальными в верхнем ярусе, расположенном в габаритах нижнего; б -с развитым верхним ярусом размещаемым над двумя квартирами нижнего этажа; 1 - первый ярус; 2 - то же, второй.
Рис. 6.7. – Двухъярусные квартиры в реконструируемых домах
В части конструктивного исполнения такие решения несколько более сложны, чем первые. Здесь нужны более массивные перекрытия, поскольку они разделяют две квартиры. Необходима повышенная звукоизоляция, как от воздушного, так и ударного шума.
Что бы оставить комментарий войдите
Комментарии (0)