Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО №2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
[1]
Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
- сравнительный подход;
- затратный подход;
- доходный подход.
В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 
Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж
базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.
Основные этапы применения метода:
- позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;
- анализ рынка;
- факторный анализ;
- выбор аналогов;
- расчет стоимости.
Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость
где
— стоимость объекта недвижимости (ден.ед)
— Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))
— Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:
где
— коэффициент капитализации
— ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.
— норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.
В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.
Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.
Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.
Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.
Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.
«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Мы продолжаем публикацию цикла статей об оценочной деятельности в Украине. Ранее мы изложили объективные предпосылки становления и возможной сферы применения экспертной оценки в Украине, рассмотрели понятие «оценщик» и организационно-нормативные аспекты, связанные с деятельностью оценщика, показали возможности определения справедливой стоимости как бухгалтерского понятия с помощью экспертной оценки. В данной публикации рассматриваются методологические организационные вопросы экспертной оценки недвижимости, которые полезно знать цивилизованному заказчику.
Прежде чем излагать вопросы методологии и организации экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько определений, связанных с недвижимостью и которые полезно знать каждому цивилизованному заказчику, владеющему недвижимостью или собирающемуся стать владельцем.
Недвижимость (недвижимое имущество) — это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.
Такое определение приведено в проекте Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней.
Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.
Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.
Рассмотрим состав элементов недвижимости, как материального актива. Выше было сказано, что недвижимость — это земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.
Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами.
Улучшения земельного участка — какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.
Здания — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.
Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).
Многолетние насаждения — все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.
Незавершённое строительство — объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.
К сожалению, в условиях законодательной базы Украины в большинстве случаев основная составляющая недвижимости, земельный участок, не может считаться формально материальным активом, так как он не является собственностью владельца улучшений (зданий, сооружений и т. д.) расположенных на этом участке, поэтому можно оценивать только право пользования этим участком. В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.
Чтобы заказчик имел представление обо всём процессе оценки, мы считаем необходимым хотя бы кратко ознакомить его с технологией оценки объектов недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:
Если по стадиям 4-8 заказчика, в основном, будут интересовать результаты, то в реализации стадий 1-3 он должен принимать непосредственное участие. Поскольку данная публикация подготовлена, в основном, для заказчиков, далее мы подробно остановимся на раскрытии содержания первых стадий (1-3) и лишь конспективно — на следующих (4-8).
Постановка задачи (определение проблемы) — весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты. Постановка задачи включает следующие этапы:
Рассмотрим содержание отдельных этапов.
Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.
Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).
Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.
Установление цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.
Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:
заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.
Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования. Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.
При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:
В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет — если оценщик не может помочь Вам в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.
Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. О видах оценочных стоимостей и их выборе в зависимости от этих факторов подробно рассказано в предыдущей статье. Поэтому мы лишь напомним, что бывают рыночные и нерыночные базы оценки.
Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, стоимость ликвидации (не путать с предыдущей), страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.
Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. В данной публикации не рассматриваются подробно содержание ограничительных условий и предположения, однако, каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.
Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку.
Технология осмотра и сбора информации по объекту известна каждому квалифицированному оценщику и нет необходимости её излагать. Хотелось бы напомнить заказчику, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект. Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика, и мы просили бы заказчика не подталкивать оценщиков на совершение такого нарушения.
После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.
Выбор методологии оценки — третья стадия процесса оценки, которая осуществляется Экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.
Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика в Украине предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.
Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации будет применён в случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) будет применён в тех случаях, когда Эксперт считает, что прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.
Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.
Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и украинские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения.
Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), составляющие пятую и шестую стадии, являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов. Заказчику вряд ли необходимо подробно знать технологию выполнения этих операций, хотя он вправе потребовать пояснения от оценщика по любой из них.
Согласование результатов оценки — седьмая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.
Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.
Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.
Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.
Конечно, изложенные рекомендации в большей мере касаются заказчиков достаточно крупных работ по оценке, однако, даже заказчик оценки 10 м2 арендуемой площади может в полной мере воспользоваться своими правами, изложенными в данной рекомендации.
| Отчет об оценке имуществадвухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул......., д. ...... |
Содержание
ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ВВЕДЕНИЕ
1 ОБщИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1 Определение принципов договоренности
1.2 Сертификация
1.3 Ответственность
1.4 Освобождение от ответственности
1.5 Дополнительная работа
1.6 Невидимые дефекты и повреждения
1.7 Прочие условия
2 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
2.1 Определение терминов
2.2 Выбор базы оценки
2.3 Краткий обзор методологических подходов оценки рыночной стоимости
2.4 Обоснование методологического подхода
2.5 Особенности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
3 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4 Расчет рыночной стоимости объекта
ВЫВОДЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ФОТОВИЗУАЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
| Объект оценки: | двухкомнатная квартира |
| Адрес объекта оценки: | г. Киев, ул. ...., д. ... |
| Заказчик: | ....... |
| Цель оценки: | Для продажи |
| Исполнитель: | ...... |
| Подходы к оценке: | сравнительный подход |
| Вид определяемой стоимости: | рыночная |
| Дата оценки: | «31» января 2022 года |
| Курс НБУ: | 48,00 грн. за 100 $ США |
Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. ......, д. ....., на дату оценки составляет … гривен.
Настоящий отчет составлен на основании независимой оценки квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул....., д. ...
Оцениваемая квартира принадлежит на праве частной собственности ..................... Право собственности подтверждается:
Независимая оценка выполнена в соответствии с договором № 1 от «31» янаваря 2022г. между .............(далее по тексту Заказчик) и ................ (далее по тексту Эксперт).
Цель независимой оценки – Для продажи
Вид стоимости имущества – рыночная.
Дата составления отчета: «31» января 2022 г.
Дата оценки – «31» января 2022 г.
В ходе выполнения данной работы Эксперт руководствовался следующими нормативными документами:
– Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» № 2658-ІІІ от 12.07.2001 г;
– Национальный стандарт № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением КМУ № 1440 от 10.09.2003 г.;
– Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 года за №1442;
– “Методика оценки имущества”, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 г. № 1891.
В процессе оценки учитывались положения методик и стандартов, принятые в мировой практике оценки (Международные стандарты оценки (МСО)), с учетом опыта Эксперта по оценке имущества на территории Украины.
Исходными данными при оценке являлись следующие документы:
Копии выше перечисленных документов, а также фотофиксация объекта оценки прилагаются к настоящему Отчету.
Заказчик и Эксперт, именуемые вместе Стороны, считают обусловленным тот факт, что нижеприведенные Положениявоплощают полное взаимопонимание Сторон. Эти Положения будут действительными для правопреемников, либо представителей Сторон, которые имеют отношение к данному Отчету об оценке имущества: квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. , д. .
Стороны обязуются обеспечить конфиденциальность информации, полученной друг от друга, и всех выводов, содержащихся в этом Отчете.
Настоящий Отчет может использоваться лишь с целью, определенной во Введении, если он приведен в полном объеме. Термины, методические положения, исходные данные и расчеты являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.
Эксперт имеет следующие документы, подтверждающие его полномочия:
Эксперт утверждает, что услуги по проведению оценки предоставлены в соответствии с профессиональным стандартом. Для выполнения заказа были привлечены специалисты, имеющие соответствующую квалификацию, что подтверждается сертификатами оценщиков.
Заказчик несет ответственность за точность и адекватность всей предоставленной Эксперту информации.
Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые действия, принятые им в связи с данным отчетом. Отчет представляет собой лишь независимое суждение Эксперта и сам по себе не порождает никаких правовых действий относительно объекта оценки.
Заказчик обязан освободить от ответственности, не причинять вреда Эксперту и по заявлению Эксперта защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьей стороной. Если иски возникнут от неправомочного использования результатов работы Эксперта и не будет установлено в судебном порядке, что они явились следствием обмана, халатности или умышленно неверного исполнения Экспертом своих обязанностей.
Эксперт не несет ответственность за достоверность титула и прав Заказчика на оцениваемый объект, в связи с тем, что он не проводил юридическую Экспертизу документов, подтверждающих право собственности на оцениваемое имущество.
В соответствии с Договором и настоящим Отчетом Эксперт не обязан выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в суде по вопросам, связанным с оцениваемым объектом, если только нет предварительного, и не будет последующего соглашения на это.
Эксперт не берет на себя ответственность за возобновление этой работы в случае каких-либо изменений, произошедших после даты, на которую подготовлен настоящий отчет.
Эксперт не берет на себя ответственность за состояние конструкций, которые невозможно увидеть во время обычного обследования, либо с помощью изучения планов и спецификаций, так как Эксперт не производил техническую экспертизу оцениваемых объектов.
Экспертный вывод основывается на том, что предоставленная Заказчиком и полученная от других независимых источников информация была правдивой и не подвергалась независимой проверке. Эксперт не гарантирует и не берет на себя ответственность в какой-либо форме за достоверность этой информации.
Эксперт не имеет, и не будет иметь в будущем никаких имущественных и других интересов в отношении оцениваемого объекта.
В процессе определения стоимости оцениваемого имущества, оно предполагается свободным от каких то ни было прав удержания или долговых обязательств под залог имущества, если иное не оговорено специально.
В случае наличия в квартире перепланировки стоимость, определенная в рамках данного отчета, считается справедливой при условии наличия всех документов, необходимых для узаконивания этой перепланировки.
Ниже приводятся толкования наиболее важных терминов, использованных в настоящем Отчете, которые по тем или иным причинам могут быть понятыми неоднозначно.
В соответствии с характером использования результатов оценки, а также учитывая особенности объекта оценки, выбирается база оценки (комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости).
В качестве базы оценки выбирается рыночная стоимость.
В отечественной практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости используются три подхода к оценке:
– затратный подход;
– доходный подход;
– сравнительный подход.
Применение того или иного подхода определяется фактическими обстоятельствами конкретной оценочной ситуации.
Затратный подход при оценке объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений (зданий, сооружений и передаточных устройств), предполагает оценку на основе расчета затрат, на приобретение земельного участка и затрат на воспроизводство улучшений в существующем виде в ценах на дату оценки. В соответствии с этим методом проводится суммирование затрат на возведение (создание) объекта недвижимости (определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта недвижимости) с последующей корректировкой стоимости на различные виды износа. Традиционной сферой применения затратного подхода есть оценка с целью страхования земельных улучшений (зданий), определения целесообразности нового строительства, обоснования варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Учитывая назначение оценки и то, что объект оценки является частью жилого дома, а не отдельно стоящим зданием, Эксперт посчитал нецелесообразным производить расчеты в рамках затратного подхода.
Доходный подход базируется на принципах наиболее эффективного использования и ожидания, согласно с которыми стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.
Сравнительный подход
Этот подход к оценке рыночной стоимости основан на сравнении цены недавних сделок с аналогичными объектами и сопоставлении их характеристик с объектом оценки. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки.
Объект оценки не относится к классу доходной недвижимости, следовательно, значение стоимости, полученное в рамках применения доходного подхода, будет отражать рыночную стоимость объекта оценки со значительным количеством допущений. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Учитывая, что вторичный рынок жилой недвижимости в достаточной мере развит, оценка объекта проведена при помощи сравнительного подхода.
Процедура применения сравнительного подхода в данной работе предусматривает следующие этапы:
– поиск информации для получения данных о сделках (предложении к продаже) объектов-аналогов;
– выявление подходящих объектов сравнения по техническим параметрам и месторасположению;
– сравнение рассматриваемого объекта с аналогами, оценка различий между ними;
– расчет стоимости единичного показателя для объектов-аналогов;
– расчет стоимости объекта оценки.
Рыночная стоимость (Ср), определяемая в рамках сравнительного подхода, рассчитывается по формуле:
|
Ср = Спр.ед.п. × S |
(1) |
||
| где | Спр.ед.п. | – стоимость приведенного единичного показателя объекта-аналога, грн., $; | |
| S | – общая площадь объекта оценки, м2. | ||
Определение значения стоимости приведенного единичного показателя объекта-аналога (Спр.ед.п.), производится по формуле:
|
Спр.ед.п. = Сед.п. × Кок |
(2) |
||
| где | Сед.п. | – стоимость единичного показателя выбранного объекта-аналога, грн., $; | |
| Кок | – обобщающий корректирующий коэффициент, который учитывает отличия объекта оценки от выбранного аналога. | ||
Расчет обобщающего корректирующего коэффициента (Кок) производится по формуле:
|
Кок = Кмр × Капр × Кэт × Котд × Кторг |
(3) |
||
| где | Кмр | - коэффициент, учитывающий отличия месторасположения объекта-аналога; | |
| Капр | - коэффициент, учитывающий отличия в архитектурно-планировочном решении, выбранного объекта – аналога; | ||
| Кэт | - коэффициент, учитывающий отличия в расположении внутри дома, выбранного объекта – аналога (этажность); | ||
| Котд | - коэффициент, учитывающий различия в уровне отделки объекта – аналога; | ||
| Кторг | - коэффициент, который учитывает разницу между ценой предложения и ожидаемой ценой продажи с учетом ликвидности объекта (определяется экспертным путем на основании консультаций у специалистов – риэлтеров). | ||
Эти коэффициенты определяются экспертным путем на основании сопоставления характеристик оцениваемого объекта недвижимости и подобранных в качестве сравнения объектов-аналогов. При этом производится анализ продаж объектов недвижимости, сравниваются их характеристиками по основным ценообразующим показателям, и производится сопоставление цен между этими объектами (метод попарных продаж).
Объект оценки –двухкомнатнаяквартира в доме № , по улице , г. Киев. Общая площадь квартиры – 70,0 кв.м., жилая – 50,0 кв.м.
Квартира расположена в центральной части Голосеевского района Киев. Вокруг жилого дома, в котором находится объект оценки, расположены многоквартирные жилые дома. Ближайшая станция метрополитена « » находится на расстоянии около 2 минут пешего хода, на таком же расстоянии находится ул. – магистраль общегородского значения, по которой проходит большое количество маршрутов общественного транспорта.
Жилой дом, в котором находится оцениваемая квартира, девятиэтажный, панельный, с лифтом и относится к периоду застройки 60-70-х годов прошлого столетия.
Конструктивные основные элементы жилого дома:
– фундаменты – железобетонные;
– стены – панельные;
– межэтажные перекрытия – железобетонные;
Жилой дом подключен к инженерным системам: канализации, водоснабжения (в т.ч. горячего), электроснабжения, центрального отопления и газоснабжения.
Стены комнат оцениваемой квартиры оклеены обоями, на стенах санитарного узла и кухни – керамическая плитка. На полу комнат, коридора и кухни – линолеум, в сан. узле – плитка. Внутренние двери – деревянные, заполнение оконных проемов – деревянные рамы двухстворчатой конструкции.
Общее состояние объекта оценки можно охарактеризовать как удовлетворительное. Наглядным дополнением к характеристике объекта оценки может служить фото фиксация, приведенная в Приложении к настоящему Отчету.
Экспертом был проведен анализ информации о предложениях к продаже квартир в Киеве, в многоэтажных домах центральной части Голосеевского района Киева. При проведении анализа были использованы данные, полученные в Киевских агентствах недвижимости, а также информация из частных объявлений в киевских газетах и журналах («Авизо», «Мир квартир», «Столичная недвижимость» и др.). Изучив предложения квартир на вторичном рынке недвижимости, были выбраны объекты, аналогичные объекту оценки по типу и месторасположению.
Учитывая то обстоятельство, что данные о проведенных сделках (продажах), как правило, являются конфиденциальной информацией, в расчете используются цены предложений. При этом к полученной стоимости оцениваемого объекта применяется корректирующий коэффициент торга (Кторг).
В качестве объектов-аналогов Экспертом выбраны предлагающиеся к продаже квартиры, представленные в табл. 1, где сведены основные сравнительные характеристики.
Таблица №1. Сравнение характеристик объектов-аналогов
Характеристика
Объекты сравнения
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Адрес
Количество комнат
Этажность, материал стен
Общее описание физического состояния и уровня отделки квартиры
Площадь: общая, м2
жилая, м2
Цена, $
Источник информации
Так как, стоимость объектов-аналогов в периодических изданиях о продаже недвижимости приведена в долларах США, расчет оценочной стоимости объекта оценки (Ср) произведен в долларах США. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом сведен в табл. 2.
Таблица №2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Показатель
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Месторасположение
Стоимость единичного показателя выбранного объекта-аналога, Сед. п., $/кв.м.
Коэффициент, учитывающий отличие в местоположении объекта-аналога, Кмр
Коэффициент, учитывающий различия в архитектурно – планировочном решении (тип, проект дома, планировка квартиры), Капр
Коэффициент, учитывающий отличия в этажности, Кэт
Коэффициент, учитывающий различия в физическом состоянии объектов, уровень внутренней отделки, Котд
Корректировка на торг, Кторг
Обобщающий корректирующий коэффициент, Кок
Приведенная стоимость единичного показателя с учетом корректировок (С пр. ед. п.), $/кв.м
В результате проведенных расчетов выполнена корректировка стоимости единичных показателей объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Так как полученные выше результаты расчетов различаются по своим значениям более чем на 5%, оценочная стоимость единичного показателя объекта оценки принята Экспертом как среднее медианное значение:
Поскольку при применении сравнительного подхода были использованы текущие рыночные цены, которые сложились на рынке недвижимости Киева, полученное значение оценочной стоимости объекта оценки, по мнению Эксперта, объективно отображает его рыночную стоимость.
Таким образом, на дату оценки, рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. , д , на дату оценки составляет … гривен.
В результате проведенных оценочных процедур рассчитана рыночная стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. , на дату оценки составляет … гривен.
Дата оценки: «31» января 2022 г.
Ответы на вопросы для самопроверки пишите в комментариях, мы проверим, или же задавайте свой вопрос по данной теме.
Что бы оставить комментарий войдите
Комментарии (0)